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股权融资 房地产新杠杆

2014-09-18 17:17:00来源:优势财经作者:理财小王子

  尤其是对于中小型开发商,银行的开发贷款几乎成为了奢望,信托贷款的难度也在加大。

  根据国家统计局最新公布的数据,今年1—7月房地产开发投资增速继续同比回落,相比1—6月回落0.4个百分点至13.7%。

  在融资数据方面,1—7月,房地产开发企业到位资金6.9万亿元,同比增长3.2%,增速比1-6月提高0.2个百分点。其中,国内贷款13111亿元,增长14.7%,处于增长趋势。

  尽管国内贷款融资的环比1-6月略有提高,但《英才》记者接触的业内认识普遍认为,今年的融资环境并不乐观。尤其是对于中小型开发商,银行的开发贷款几乎成为了奢望,甚至有银行的分行直接指定开发商的名单,名单之外的企业便无法获得贷款。信托贷款的难度也在加大,而且相关人员除了要审核开发商的资质之外,对于具体项目的考察也较银行更加周详、细致。

  根据信托业协会统计的相关数据显示,截至2014年第二季度,在信托资金投向中,房地产占比为10.72%,比2013年第二季度上升了1.6个百分点。投向房地产的信托资金余额为1.26万亿元,同比增长约55.4%。

  另据相关数据统计,7月房地产信托资金规模仅为127.45亿元,占比不足16%,这与今年1—7月房地产募集占比25.33%的比例差距较大。

  有分析指出,兑付风险的不断出现,以及房地产行业不明朗的前景是7月信托融资下滑的主要原因。或许正因为如此,从开发商的经营角度来说,越来越多的企业将房地产基金等非传统融资渠道纳入自己的眼界。

  根据诺承投资发布的中国人民币房地产基金年中报告显示:2013年中国人民币房地产基金的募集规模达1381.1亿元,同比增长80%。

  14.7%、55.4%、80%,银行贷款、信托融资、房地产基金三者的规模增长速度一个比一个快,似乎也在说明,房地产公司的融资方式也在多元化。而传统的依靠贷款的表内融资则正在逐渐转变为股权和直接融资。

  随着地价的不断攀升,中小型房地产公司在一些核心城市获取土地的能力正在趋弱。而大型开发商为了提高资金的周转效率,逐渐采取了合作拿地的模式,各种“联合体”频频在土地出让中举牌。

  万

  科企业股份有限公司(00002.SZ,以下简称万科)被认为是目前最善于运用合作开发模式的公司,总裁郁亮在今年提出了万科的事业合伙人制度,同时强调万科的“小股操盘”的开发模式。

  一位房地产投资界人士告诉《英才》记者,万科这样看来就如同一只巨大的房地产基金,依靠自己的品牌影响力在项目层面与不同公司进行股权合作,这样能够解决拿地资金不足的问题。

  而合作开发的模式也可有利于海外融资,通过离岸公司控股的子公司与内地公司共同组成一家项目公司,离岸公司只要对子公司进行增资扩股,以达到融资的目的。

  同时,目前有多家房地产基金正在采取“同股同权”的投资模式。在前两年房地产基金野蛮生长的年代,其更多是被看作信托的替代工具,甚至有人称之为“房地产领域的高利贷”,融资成本从15%—30%不等。这样的融资成本往往不足以支撑一家企业的长期发展。

  股权式融资房地产基金则是看重项目的成长性,风险共担,收益共享,“有点类似于PE的做法”,融资并不以借款体现。但风险在于:如果房地产基金公司没有足够的监督,可能会失去对开发流程的控制权,最终导致项目投资失败。

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