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毛大庆内部发言引业内反弹 同行称万科火上浇油

2014-05-13 16:40:42来源:优势财经作者:理财小王子



  毛大庆发言引业内反弹 同行称“万科火上浇油”

  历史总是惊人相似。

  万科副总裁毛大庆日前在一个内部沙龙上的发言,以及总裁郁亮预警楼市风险的讲话,对市场的影响仍在发酵。

  “任志强总在维护行业的利益,万科却不同,总欢迎市场调整。”对于近期毛大庆的内部发言,湖南一家区域性房企人士表示,万科曾多次表态支持政府对楼市进行调控,这与任志强经常批评政府干预楼市形成鲜明对比。

  “每次市场调整时,万科都会率先降价抢收,然后再公开唱空,等一些房企玩不下去了,万科再趁机收购,扩大市场占有率。”上述房企人士称,从2005年到2010年,再到2014年,万科每次都成为市场调整的受益者。

  发言引业内反弹

  在房地产圈,万科向来被看成是不遵守“潜规则”的异类,但鲜有人能无视万科释放出的信号。

  2008年房地产市场进入深度调整期,当年9月,一则“万科主要负责人在‘松山湖会议’上的讲话”在网上疯传,主要内容包括:“要敢于降价,勇于降价,将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉。”此后,万科发布澄清公告指出,“松山湖会议讲话”纯属伪造。

  但当年万科率先在长三角降价却是不争的事实,其主动破局的姿态得罪过不少同行。绿城集团董事长宋卫平直到2009年底还对万科公开降价的举动耿耿于怀,“2008年市场遇到困难时,万科率先降价出货,置同行利益于不顾,没有体现行业责任。”

  此次,毛大庆的内部发言稿传出之后,毛大庆和郁亮同样出面澄清,并解释称,并非看空楼市,只是警示风险。不过,对于房地产行业的一些同行而言,万科的言论令他们感到不安。

  “本来近期市场就不太好,唱空的言论很多,万科火上浇油,加重了购房者的观望情绪。”深圳某地产公司营销高管对记者称,他们很关注万科项目的定价,分析其涨跌行为,尤其是同片区项目直接构成竞争,是必须做的市场监控。

  尽管关注万科的动作,但有时房企却看不透万科的虚实。

  去年11月,万科在长沙5个项目全线推出“合伙打劫开发商”的降价促销活动,提前跑量。

  “大家当时没有追随万科降价,错过了最佳时机。”一位长沙本土房企人士告诉记者,当时其他开发商以为万科是为了冲刺年度销售目标,等到年后市场突然转冷,才想起降价卖,但现在想跟随也来不及了。

  中部某省住建厅一位处长对记者表示,虽然政府不会因为万科的动作而去改变什么,但万科是行业领头羊,一举一动会对市场有引导作用,地方政府肯定需要关注。“如果万科降价太猛,引发市场混乱,政府也会去打个招呼”。

  一位业内人士认为,郁亮出来为毛大庆圆场,是想减少对行业唱空言论的负面影响。不久前王石就曾透露,万科曾因2008年降价事件,受到几个地方政府的排斥。

  赶超万科成“魔咒”

  “房地产市场宏观调控对万科而言,无论是长期还是短期都是利好,万科作为行业内资本市场信用积累最充分的企业之一,将在合作模式上获得更大的空间。”王石并不忌讳谈万科是受益者。

  有业内人士总结称,每当有房企提出要超越万科时,较大级别的市场调整就会如期来临。赶超万科成为一个魔咒。十年来,万科几次遭遇挑战,最终的结局都是胜出。

  2004年,顺驰掌门人孙宏斌公开声称“将在3年内赶超万科,成为行业第一”。2009年底,绿城掌门人宋卫平表示,绿城土地储备和销售增长速度都远超过万科,3-5年内超过万科没问题。

  但2005年、2010年楼市均遭遇调控,顺驰最终破产,绿城一度濒临倒闭。

  “实际上万科在去年定计划时,就已经预料到今年市场不会太好。”深圳某龙头房企高管说。

  去年万科销售额是1709亿元,今年销售目标比较保守,为2000亿元,绿地集团房地产业务今年销售目标则锁定在2400亿元。

  上述房企高管表示,如果今年楼市持续低迷,万科可能会再次笑到最后。

  “对于一线公司,万科只定销售目标和原则,以及项目收益率,拿项目和定价权在于项目公司,但万科的要求是,价格要随行就市,不准拿地王。”一位熟悉万科内部规则的地产商透露。

  深圳某大型上市房企高管分析称,万科的操盘规律其实很清晰,职业经理人首先面对的是企业考核制度,现在万科把投资回报率放在第一位,要求项目尽快去化,如果周转期长,对资金使用效率有影响,就会选择降价,腾出钱来再去拿地,因此万科对利润率要求不高,在需要降价的时候可以降价。

  他分析,这与万科的产品有关,从2012年开始,万科的产品超过九成是144平方米以下的刚需项目和首套改善住宅,符合政策支持的方向,而调控都是打击投资投机需求。

  不过,对很多大房企而言,万科的模式只能作参考。“我们和万科的市场定位和策略都不同,对市场的判断还是会根据我们内部的研究。”华南某千亿级房企内部人士对记者称,不同开发商操盘方式不同,万科能做的,别人不一定能做到。


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